Mengupas Doktrin Pembeli Beritikad Baik dan Menyusun Protokol Akuisisi Aset dan Properti

Akuisisi aset tanah strategis kerap kali menyimpan potensi bom waktu yang dapat menggagalkan seluruh rencana bisnis. Realitas pahit tersebut kadang baru diketahui saat adanya surat gugatan dari pihak ketiga yang mengklaim sebagai pemilik sah atas tanah yang baru saja diakuisisi. Seketika, sertifikat tanah yang digenggam terasa tak lebih dari selembar kertas biasa. Sertifikat yang awalnya terlihat sebagai bukti hukum yang valid dan proyeksi keuntungan investasi yang menggiurkan, tiba-tiba saja hilang bersamaan datangnya surat gugatan yang menyeret perusahaan dalam sengketa kepemilikan dan mengancam masa depan investasi.

Fenomena tersebut menjadi realitas pahit yang kerap dihadapi investor properti di Indonesia. Banyak pebisnis berlindung di balik frasa sakti “pembeli beriktikad baik”, sebuah tameng yang mereka anggap kebal hukum. Namun kenyataannya, “iktikad baik” bukanlah sebuah klaim sepihak, melainkan sebuah benteng hukum yang harus dibangun dengan kecermatan melalui tindakan kehati-hatian yang luar biasa. Tanpa fondasi itu, tameng tersebut hanyalah cermin usang yang akan pecah berkeping-keping, tidak mampu memberikan perlindungan hukum dari gugatan pemilik tanah.

Asumsi Berbahaya Dalam Akuisisi Aset dan Properti

Masalah fundamental yang sering menjerat para pelaku bisnis adalah miskonsepsi bahwa selembar sertifikat tanah adalah jaminan mutlak atas keamanan transaksi akuisisi. Mereka memandang proses akuisisi aset dan properti layaknya transaksi barang bergerak biasa, di mana penyerahan hak terjadi seketika dan tanpa beban. Padahal, dalam hukum tanah di Indonesia, khususnya dengan riwayat kepemilikan yang kompleks, sertifikat tanah hanyalah tahap permulaan dari sebuah proses verifikasi yang panjang, dan bukan akhir dari proses pemeriksaan.

Rasa aman yang palsu tersebut melahirkan kelalaian fatal. Perusahaan sering kali tidak serius melakukan due diligence yang mendalam, mengabaikan (red flags) yang sebenarnya kasat mata bagi praktisi hukum berpengalaman. Mereka terkadang tidak tidak menelusuri riwayat sengketa di pengadilan, tidak memeriksa penguasaan fisik tanah, dan terkadang tergiur harga miring tanpa menguji rasionalitas penawarannya. Akibatnya, ketika pemilik asli atau pihak ketiga yang haknya terlanggar muncul dengan gugatan, perusahaan yang merasa telah “membeli secara sah” justru berada di posisi yang lemah. Mahkamah Agung dalam berbagai putusannya telah secara konsisten menegaskan perlindungan hukum tidak diberikan kepada pembeli yang naif, melainkan hanya kepada pembeli yang cermat dan berhati-hati.

Pendapat Mahkamah Agung Yang Tidak Tergoyahkan

Analisis terhadap yurisprudensi Mahkamah Agung (MA) menunjukkan sebuah benang merah yang jelas, pengadilan tidak akan melindungi pembeli yang gagal memenuhi standar kehati-hatian yang tinggi. Perlindungan absolut hanyalah ilusi bagi mereka yang abai menerapkan verifikasi dan kepatuhan terhadap prosedur hukum.

Mari kita bedah beberapa preseden penting:

Kegagalan Investigasi Lapangan : Dalam Putusan MA No. 135 PK/Pdt/2017, MA dengan tegas menyatakan seorang pembeli tidak dianggap beriktikad baik karena tidak melakukan penelitian yang cukup tentang keadaan objek jual beli sebelum melakukan jual beli. Poin kuncinya adalah: (i) objek sengketa tidak dalam penguasaan fisik penjual, dan (ii) status tanah asal telah menjadi Sertifikat Hak Milik atas nama orang lain. Putusan tersebut merupakan preseden penting yang menunjukan bahwa pembeli wajib memverifikasi kesesuaian antara dokumen hukum (sertifikat) dengan kenyataan di lapangan (penguasaan fisik).
Larangan Mutlak Membeli Objek Sengketa : Putusan MA No. 323 PK/Pdt/2014 dan No. 333 PK/Pdt/2018 memberikan kaidah hukum yang tidak bisa ditawar, membeli tanah yang sedang dalam status sengketa secara otomatis menggugurkan status pembeli beriktikad baik. Prinsip tersebut mengharuskan calon pembeli tidak hanya memeriksa ke BPN, tetapi juga melakukan pengecekan sengketa dilapangan, di pengadilan setempat sesuai lokasi tanah, di sistem informasi pengadilan atau melalui penasihat hukumnya.
Kebenaran Legal Standing Penjual & Kewajaran Prosedur : Putusan MA No. 908 K/Pdt/2015 menegaskan prinsip dasar bahwa penjual haruslah pihak yang benar-benar berhak atas tanah tersebut. Lebih jauh, Putusan MA No. 1733 K/Pdt/2019 menambahkan dimensi krusial lainnya yaitu prosedur dan harga pembelian harus memenuhi kriteria kewajaran. Transaksi yang dilakukan di bawah tangan atau dengan harga yang jauh di bawah pasar, dapat menjadi indikator kuat adanya iktikad tidak baik.

BACA: Langkah Hukum Penyelesaian Sertifikat Ganda

Putusan-putusan tersebut merupakan penegasan dari sebuah doktrin hukum yang telah lama berkembang, yang puncaknya dikodifikasikan oleh Mahkamah Agung sendiri.

Anatomi “Pembeli Beritikad Baik”

Untuk memberikan kepastian hukum, Mahkamah Agung melalui Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 telah merumuskan secara definitif kriteria pembeli beriktikad baik yang harus dilindungi berdasarkan asas kepatutan dalam Pasal 1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Hal tersebut bukan lagi sekadar interpretasi, melainkan suatu pedoman formal.

Sebagaimana ditegaskan dalam berbagai yurisprudensi secara konsisten (misalnya Putusan MA No. 251 K/Sip/1958 dan Putusan MA No. 289 PK/Pdt/2018), perlindungan pembeli beritikad baik adalah sebuah keniscayaan hukum. Namun, untuk mendapatkannya, seorang pembeli harus “memenuhi” kualifikasi yang ketat.

Berikut tabel kualifikasi yang kami sarikan dari SEMA 4/2016 dan beberapa putusan MA yang relevan sebagai checklist praktis bagi perusahaan yang akan melakukan akuisisi aset/properti:

Kriteria Kunci	Strategi & Landasan Hukum (SEMA 4/2016)	Red Flag Praktis bagi Pebisnis
1. Prosedur & Dokumen Sah	Pembelian harus dilakukan sesuai peraturan, yakni melalui lelang umum, di hadapan PPAT (untuk tanah terdaftar), atau secara terang dan tunai di hadapan Kepala Desa/Lurah (untuk tanah adat). Tahapan ini adalah syarat formil yang tak bisa ditawar dan merupakan perlindungan hukum pertama Anda.	– Transaksi di bawah tangan untuk menekan biaya. – Proses PPAT yang terburu-buru tanpa verifikasi mendalam. – Dokumen dasar (AJB, Girik) yang terlihat meragukan.
2. Penelitian Status Objek	Pembeli harus membuktikan bahwa berdasarkan penelitiannya, penjual adalah pemilik tanah yang sah secara hukum. Segera bentuk tim internal atau tunjuk konsultan hukum untuk melakukan penelitian cermat mengenai status kepemilikan tanah.	– Penjual tidak dapat menunjukkan riwayat kepemilikan tanah secara runut. – Terdapat klaim dari warga sekitar. – Ada perbedaan data antara sertifikat dan kondisi fisik (luas, batas).
3. Kewajaran Harga	Pembelian harus dilakukan dengan harga yang layak/wajar sesuai harga pasar pada saat transaksi. Lakukan penilaian independen (appraisal) untuk mendokumentasikan kewajaran harga. Dokumen tersebut menjadi bukti kuat bahwa transaksi dilakukan secara transparan dan sesuai prinsip hukum yang berlaku.	– Penawaran harga jauh di bawah nilai pasar (NJOP atau harga appraisal). – Adanya permintaan pembayaran ke banyak rekening yang berbeda.
4. Kehati-hatian Ekstra (Due Diligence)	Memastikan penjual adalah orang yang berhak, tanah tidak dalam sita jaminan, tidak dijaminkan sebagai Hak Tanggungan, dan (untuk tanah bersertifikat) telah memperoleh keterangan riwayat tanah dari BPN.	– Penjual menolak atau menghalangi proses pengecekan ke BPN atau pengadilan. – Sertifikat dalam status blokir. – Objek tanah dikuasai oleh pihak lain yang bukan penyewa.

BACA: Risiko Membagi Dividen Interim Tanpa Audit Keuangan

Doktrin pembeli beritikad baik begitu kuatnya sehingga SEMA No. 7 Tahun 2012 dan serangkaian yurisprudensi (misalnya Putusan MA No. 251 K/Sip/1958 dan Putusan MA No. 289 PK/Pdt/2018) menegaskan bahwa perlindungan hukum harus diberikan kepada pembeli beritikad baik, sekalipun di kemudian hari terbukti penjualnya tidak berhak. “Pemilik asli yang dirugikan hanya dapat menuntut ganti rugi kepada si penjual, bukan membatalkan transaksi dengan Anda. Inilah kekuatan sesungguhnya dari status “pembeli beritikad baik”.

Dr. H. Harifin Andi Tumpa, S.H., M.H, dalam pandangannya, menyatakan bahwa perlindungan pembeli beritikad baik tumbuh dari rechtsvinding (penemuan hukum) oleh para hakim. (vide Penjelasan Hukum Pembeli Beritikad Baik, Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Beritikad Baik Dalam Sengketa Perdata Berobyek Tanah (Jakarta: LeIp, 2016) hlm. 175). Hal tersebut menegaskan bahwa standar “iktikad baik” bersifat dinamis dan terus diperkuat oleh pengadilan untuk menjawab kompleksitas sengketa di masyarakat. Oleh karena itu, jika hanya mengandalkan peraturan tertulis tanpa memahami perkembangan yurisprudensi atau preseden terkait, hal tersebut berpotensi menjadi sebuah strategi yang rentan.

Dari Putusan Pengadilan Menjadi Kebijakan Direksi

Bagaimana sebuah perusahaan dapat menerjemahkan wawasan hukum ini menjadi kebijakan operasional yang solid? Jawabannya terletak pada internalisasi prinsip kehati-hatian ke dalam setiap protokol akuisisi aset/properti. Kepentingan melakukan hal tersebut bukan lagi tugas tim legal semata, melainkan tanggung jawab strategis direksi.

Protokol Akuisisi Aset dan Properti Antisipasi-Sengketa

Wajib lakukan Legal Due Diligence (LDD): Ini adalah fase paling krusial. Libatkan pengacara bisnis dan pertanahan yang berpengalaman. LDD tidak boleh berhenti pada “clean and clear” dari BPN. Perusahaan wajib mengalokasikan sumber daya untuk:
- Pemeriksaan Sengketa: Melakukan pencarian sengketa atas nama penjual dan terkait objek tanah di pengadilan negeri setempat dan direktori putusan pengadilan. Pastikan tidak ada catatan sengketa atau sita jaminan pada objek tanah, dan dapatkan pernyataan tertulis dari penjual yang menjamin bahwa tanah tersebut bebas dari segala beban hukum, Jika ada Red Flag, hentikan proses, jangan buang waktu dan sumber daya.
- Verifikasi Riwayat Tanah: Menelusuri sejarah peralihan hak di kantor pertanahan untuk mendeteksi potensi cacat hukum di masa lalu, analisis mendalam bukti kepemilikan, riwayatnya (warkah) di BPN, IMB, dan pastikan nama di sertifikat cocok dengan identitas penjual dan kapasitasnya untuk menjual (misal, persetujuan direksi atau ahli waris).
- Analisis Zonasi & Perizinan: Memastikan peruntukan tanah sesuai dengan rencana bisnis perusahaan.
Inspeksi Fisik Berlapis: Lakukan kunjungan lapangan tidak hanya sekali. Libatkan tim independen untuk:
- Mengidentifikasi penguasa fisik (penghuni).
- Mewawancarai aparat desa/kelurahan dan tetangga sekitar mengenai riwayat tanah, untuk memastikan tidak ada klaim tumpang tindih atau sengketa yang tidak tercatat. Pastikan penjual benar-benar menguasai tanah tersebut secara nyata.
- Melakukan pengukuran ulang batas-batas tanah dengan melibatkan BPN.
Fase Eksekusi Transaksi: Pastikan seluruh pembayaran dilakukan melalui transfer bank yang tercatat (bukan tunai) untuk menciptakan jejak audit yang jelas. Penandatanganan AJB harus dilakukan di hadapan PPAT yang kredibel, dan segera setelah itu, PPAT wajib mendaftarkan peralihan hak ke BPN. Jangan menunda!!. PP No. 24 Tahun 1997 jo. PP No. 18 Tahun 2021 mengamanatkan pendaftaran tanah untuk memberikan kepastian hukum.
Dokumentasi Kewajaran Harga: Simpan bukti riset harga pasar atau laporan dari penilai properti (appraisal) independen untuk membuktikan bahwa harga transaksi adalah wajar dan tidak di bawah tekanan.

BACA: Pengalihan Saham di Bawah Tekanan

Dengan mengadopsi protokol tersebut, perusahaan tidak hanya sedang membeli tanah, aset dan/atau properti, tetapi juga sedang membangun fondasi klaim “pembeli beriktikad baik” yang kokoh dan tak terbantahkan di hadapan hukum. Untuk pemahaman lebih dalam mengenai pentingnya uji tuntas, Anda dapat merujuk pada artikel kami tentang Pentingnya Legal Due Diligence dalam Transaksi Korporasi.

Amankan Investasi Anda Sebelum Terlambat

Setiap transaksi properti adalah pertaruhan dengan risiko tinggi. Kelalaian dalam melakukan verifikasi bukanlah sekadar kesalahan administratif, kelalaian tersebut adalah sebuah fatality yang dapat menghancurkan nilai investasi dan reputasi perusahaan Anda. Prinsip “pembeli beriktikad baik” bukanlah jaring pengaman otomatis, melainkan sebuah status premium yang hanya dianugerahkan kepada mereka yang melakukan seluruh proses secara cermat.

Jangan biarkan investasi miliaran rupiah Anda lenyap karena kelalaian yang dapat dicegah sejak awal. Melindungi aset Anda dimulai jauh sebelum akta jual beli ditandatangani, mulailah dengan strategi hukum yang preventif dan foresight yang tajam. Ercolaw memiliki pengalaman luas dalam memandu klien domestik dan internasional melewati medan hukum pertanahan yang kompleks di Indonesia. Kami tidak hanya memitigasi risiko, kami membangun kepastian hukum atas investasi anda. Kunjungi laman Penyelesaian Sengketa untuk melihat bagaimana kami dapat membantu Anda.

Butuh panduan lebih lanjut atau menghadapi sengketa pertanahan yang rumit? Tim pengacara berpengalaman di Ercolaw siap membantu Anda menavigasi kompleksitas hukum dan memperjuangkan hak-hak Anda. Hubungi Ercolaw sekarang untuk konsultasi !

Disclaimer: Artikel ini bertujuan untuk memberikan informasi hukum secara umum dan bukan merupakan nasihat hukum. Setiap tindakan hukum harus didasarkan pada konsultasi dengan profesional hukum yang kompeten yang telah menganalisis fakta spesifik kasus Anda.

Artikel di tulis oleh Erlangga Kurniawan, Managing Partner Ercolaw