Di Indonesia, konsep daluwarsa pengajuan gugatan terhadap tanah bersertifikat bukan sekadar teori, tetapi sudah berkali-kali diuji dalam persidangan, termasuk dalam banyak putusan Mahkamah Agung. Banyak pemilik tanah kehilangan haknya karena tidak bertindak dalam waktu yang ditentukan menurut hukum. Bahkan, bisa saja terjadi (meski tidak selalu) sertifikat tanah yang diduga diterbitkan secara tidak sah, berpotensi menjadi alat bukti yang tak terbantahkan, jika pihak lain tidak mengajukan gugatan dalam batas waktu yang ditentukan. Lalu, bagaimana konsep daluwarsa tersebut bekerja secara hukum? Bagaimana prinsip rechtsverwerking berperan dalam sengketa tanah? Dan apakah sertifikat tanah benar-benar kebal dari gugatan?
Daluwarsa dan Rechtsverwerking dalam Sengketa Tanah
Secara umum, daluwarsa dalam hukum perdata berarti hak seseorang untuk menggugat hilang karena tidak digunakan dalam jangka waktu yang telah ditentukan. Dalam sengketa tanah, prinsip ini berkaitan erat dengan Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan:
“Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.“
Dengan kata lain, jika seseorang merasa berhak atas bidang tanah tertentu tetapi tidak menggugat dalam waktu lima tahun setelah sertifikat tanah diterbitkan atas nama pihhak lain, maka hak gugatnya dianggap gugur. Konsep tersebut semakin diperkuat oleh prinsip rechtsverwerking, yang berarti bahwa seseorang dapat kehilangan haknya karena tidak memperjuangkan dan mempertahankan haknya dalam waktu yang ditentukan, sehingga menimbulkan dugaan bahwa yang bersangkutan telah melepaskan haknya secara sukarela. Prinsip tersebut ditegaskan dalam putusan Mahkamah Agung No. 485 PK/Pdt/2014, di mana gugatan ahli waris atas tanah yang telah lama dikuasai pemerintah dianggap tidak sah karena telah melewati batas waktu yang ditentukan oleh hukum.
Putusan Mahkamah Agung Memperkuat Daluwarsa Gugatan Sengeka Kepemilikan Tanah
Sejumlah putusan Mahkamah Agung menegaskan bahwa gugatan sengketa kepemilikan tanah bersertifikat akna ditolak jika penggugat dianggap telah melepaskan hak atau tidak memperjuangkan dan mempertahankan haknya dalam waktu yang ditentukan. Beberapa preseden termuat dalam putusan berikut:
- Putusan MA No. 485 PK/Pdt/2014
- Gugatan ahli waris atas tanah yang telah dikuasai pemerintah selama lebih dari 9 tahun setelah sertifikat diterbitkan dianggap daluwarsa dan tidak dapat diterima.
- Hak gugat gugur karena pihak yang merasa memiliki hak tidak bertindak dalam jangka waktu yang wajar.
- Putusan MA No. 55 PK/Pdt/2022
- Gugatan terhadap tanah bersertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang telah dimiliki selama 9 tahun tanpa perlawanan dianggap tidak dapat lagi diperjuangkan.
- Prinsip iktikad baik pemegang sertifikat diperkuat sebagai pertimbangan hukum.
- Putusan MA No. 1091 PK/Pdt/2024
- Pemerintah Daerah memenangkan sengketa tanah atas bangunan kantor kesehatan yang telah berdiri di atas tanah selama lebih dari 5 tahun.
- Penggugat tidak dapat lagi menuntut karena terbitnya Sertifikat Hak Pakai (SHP) dan penggunaan tanah secara nyata oleh pemerintah.
Ketiga putusan tersebut menunjukkan pola yang jelas: sertifikat tanah memberikan perlindungan hukum yang kuat, terutama jika pemiliknya memiliki iktikad baik dan telah menguasai tanah secara fisik dalam waktu yang cukup lama.
Bagaimana Melindungi Hak atas Tanah Anda?
Dari berbagai kasus sengketa tanah yang sudah masuk ke Mahkamah Agung, ada beberapa pelajaran penting yang harus diperhatikan oleh pemilik tanah, investor properti, dan pengembang:
- Segera Ambil Tindakan Jika Merasa Hak Anda Terancam
- Jika Anda merasa ada pihak lain yang mengklaim tanah yang Anda kuasai, segera ajukan gugatan atau keberatan ke kantor pertanahan. Jangan menunggu bertahun-tahun, karena semakin lama Anda diam, semakin lemah posisi hukum Anda.
- Periksa Status Sertifikat Tanah dengan Teliti
- Pastikan bahwa tanah yang Anda miliki memiliki sertifikat yang sah dan sesuai dengan peraturan yang berlaku. Jika ada masalah administrasi atau data yang tidak sinkron, segera perbaiki sebelum menjadi celah bagi pihak lain untuk menggugat.
- Gunakan Hak atas Tanah dengan Aktif
- Jika Anda memiliki tanah tetapi tidak menggunakannya atau tidak menguasainya secara fisik, risiko kehilangan haknya semakin besar. Prinsip rechtsverwerking dapat diberlakukan jika Anda terbukti “tidak peduli terhadap tanah tersebut dalam jangka waktu yang ditentukan”.
- Konsultasikan dengan Ahli Hukum Sebelum Terlambat
- Sengketa tanah adalah persoalan hukum yang kompleks. Berkonsultasi dengan firma hukum yang berpengalaman dalam kasus pertanahan, seperti Ercolaw, dapat membantu Anda memahami posisi hukum Anda dan menyusun strategi terbaik untuk melindungi hak Anda.
Apa Langkah Anda Selanjutnya?
Jika Anda sedang mengalami sengketa tanah atau ingin memastikan bahwa aset properti Anda aman secara hukum, jangan terlambat melakukan legal action. Semakin cepat Anda bertindak, semakin besar peluang Anda untuk menang dalam kasus sengketa tanah. Tim Ercolaw siap membantu Anda dalam, mengevaluasi legalitas sertifikat tanah Anda, menyusun strategi hukum jika menghadapi sengketa, dan mengajukan gugatan sebelum hak Anda daluwarsa. Jangan biarkan hak atas tanah Anda hilang hanya karena kelalaian dalam bertindak. 🔗 Konsultasikan Kasus Anda Sekarang. Bagikan artikel ini ke rekan Anda yang memiliki permasalahan serupa. Wawasan senderhana ini bisa membantu mereka yang mengalami masalah serupa.
Artikel di tulis oleh Erlangga Kurniawan, Managing Partner Ercolaw
